Vinstskatt, reavinstskatt och kapitalvinstskatt är samma skatt
Tre ord, en skatt. Reavinstskatt är det äldre begreppet, en förkortning av realisationsvinstskatt. Skatteverket använder i dag termen kapitalvinst, och i vardagsspråk säger de flesta vinstskatt.
Vilket ord du använder spelar ingen roll. Skatten är 22 procent av vinsten oavsett. I deklarationen möter du ordet kapitalvinst, i mäklarens kalkyl ofta reavinst. Det är samma siffra.
Därför pratar vissa om 22/30
Formellt finns ingen skattesats på exakt 22 procent i lagen. Kapitalinkomster beskattas med 30 procent, men vid försäljning av en privatbostad är bara 22/30 av vinsten skattepliktig. Trettio procent av 22/30 blir 22 procent av hela vinsten. Därför säger båda uttrycken samma sak.
Så här ser det ut med en vinst på 900 000 kr:
| Steg | Belopp |
|---|---|
| Kapitalvinst | 900 000 kr |
| Skattepliktig del, 22/30 | 660 000 kr |
| Skatt, 30 % | 198 000 kr |
| Andel av hela vinsten | 22 % |
Kvoteringen är också förklaringen till att en förlust bara är avdragsgill till hälften. Vinster och förluster på privatbostäder behandlas mildare än till exempel aktievinster, i båda riktningarna.
Skatten tas ut på vinsten, inte på priset
Många räknar fel genom att ta 22 procent på skillnaden mellan köp och sälj rakt av. Vinsten är i stället försäljningspriset minus försäljningsutgifter som mäklararvode, minus inköpspris, minus förbättringsutgifter, och för bostadsrätt även minus kapitaltillskott och inre reparationsfond.
Avdragen kan sänka skatten rejält. Ett dokumenterat badrum för 150 000 kr minskar skatten med 33 000 kr. Vilka avdrag som gäller, och vilka krav Skatteverket ställer, går vi igenom i guiden om hur du sänker vinstskatten lagligt. Hela nettokalkylen, med skatt, uppskov och vad du får kvar i handen, gör du enklast genom att räkna ut vad du får kvar i kalkylatorn.
När ska vinstskatten betalas?
Skatten betalas året efter försäljningen. Du deklarerar försäljningen på blankett K6 för bostadsrätt eller K5 för småhus, och skatten fastställs i slutskattebeskedet. Det är kontraktsdatumet som styr vilket år försäljningen hör till, inte tillträdet.
Väntar du med att betala tickar kostnadsränta på skattekontot. Räntan börjar räknas den 13 februari på den del av kvarskatten som överstiger 30 000 kr. Basräntan är för närvarande 2,5 procent och den är inte avdragsgill.
Du slipper räntan med en fyllnadsinbetalning, alltså en frivillig extra inbetalning till skattekontot. Betala in delen över 30 000 kr senast den 12 februari året efter försäljningen och resten senast i början av maj. Sålde du med en stor vinst kan det handla om flera tusen kronor i onödig ränta annars.
Och vill du bli av med skulden direkt går det att betala in så fort försäljningen är klar. Pengarna räknas då av mot skatten när den fastställs.
Debatten om slopad reavinstskatt
Reavinstskatten på bostäder är omdebatterad, ofta under namnet flyttskatt. Kristdemokraterna föreslog under 2026 att skatten på permanentbostäder trappas ner med innehavstiden och till slut försvinner helt för den som ägt och bott länge i sin bostad. Liberalerna har ställt sig positiva till en nedtrappning och Sverigedemokraterna säger sig vara öppna för att pröva frågan, medan Socialdemokraterna varnar för att en slopad skatt blir orättvis.
Förespråkarna lutar sig mot rörlighetsargumentet. Mäklarsamfundet har visat att Sverige har EU:s högsta samlade flyttskatter och är ensamt i unionen om att ta ut full reavinstskatt på permanentbostäder utan bredare undantag. Skatten sägs låsa fast äldre i för stora hus och bromsa flyttkedjor.
Kritikerna, däribland Skattebetalarnas förening och flera nationalekonomer, invänder att ett undantag för bostäder skulle gynna bostadssparande framför allt annat sparande och mest gynna dem som redan gjort stora värdestegringar. De pekar också på att förlustavdraget försvinner som skyddsnät om vinstbeskattningen tas bort.
Något riksdagsbeslut finns inte. Skatten är 22 procent tills riksdagen bestämmer något annat, och alla beräkningar på den här sajten utgår från gällande regler.
Vanliga frågor
Gäller 22 procent även fritidshus?
Ja. Skattesatsen är densamma för permanentbostad och fritidshus, så länge bostaden räknas som privatbostad. Ett fritidshus deklareras som småhus på blankett K5. Skillnaden mot en permanentbostad märks först vid uppskov, som kräver att du faktiskt bott i bostaden du säljer.
Slipper jag vinstskatt vid arv eller gåva?
Själva arvet eller gåvan utlöser ingen skatt. Men kontinuitetsprincipen gäller: du tar över den tidigare ägarens inköpspris och förbättringsutgifter. När du säljer beskattas hela värdeökningen sedan den ursprungliga ägarens köp, så skatten försvinner inte, den flyttas fram till din försäljning.
Hur räknas inköpspriset för hus köpta före 1952?
Med schablonregeln. För en fastighet förvärvad före 1952 får du använda 150 procent av 1952 års taxeringsvärde som inköpspris i stället för det verkliga priset. Det är ofta förmånligt när originalhandlingar saknas eller när det faktiska inköpspriset var mycket lågt.