Schablonregeln: hus förvärvade före 1952
För en fastighet som förvärvades före 1952 får du använda 150 procent av 1952 års taxeringsvärde som inköpspris. Du behöver alltså inte veta vad huset faktiskt kostade, och alla utgifter före 1952 lämnas utanför kalkylen.
Ta ett hus som köptes 1948 och säljs i dag för 2 400 000 kr. Taxeringsvärdet 1952 var 50 000 kr, mäklaren tar 60 000 kr och en dokumenterad utbyggnad från 1978 kostade 65 000 kr:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 2 400 000 kr |
| Mäklararvode | −60 000 kr |
| Inköpspris enligt schablon, 150 % av 50 000 kr | −75 000 kr |
| Utbyggnad 1978, grundförbättring | −65 000 kr |
| Kapitalvinst | 2 200 000 kr |
| Skatt 22 % | −484 000 kr |
| Vinst efter skatt | 1 716 000 kr |
Skatten blir hög eftersom nästan hela försäljningspriset är vinst. Det är själva poängen med att förstå kalkylen i förväg: vet du att skattesmällen kommer kan du planera för den, och varje dokumenterad grundförbättring genom åren sänker den. Grundreglerna för avdrag på hus finns på sidan om skatt vid husförsäljning.
Schablonen är frivillig. Kan du visa att den verkliga köpeskillingen var högre än 150 procent av 1952 års taxeringsvärde får du använda den i stället.
Motsvarande schablon finns för bostadsrätter: förvärvades bostadsrätten före 1974 får du använda 150 procent av dess andel av föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974 som inköpspris. Rutan finns överst i avsnitt B på blankett K6, och beloppet kan föreningens ekonomiska förvaltare hjälpa till att ta fram.
Ärvt hus: kontinuitetsprincipen
Arv och gåva utlöser ingen skatt. I stället gäller kontinuitetsprincipen: du kliver in i den tidigare ägarens skattemässiga situation och tar över både inköpspris och förbättringsutgifter. När du sedan säljer beskattas hela värdeökningen sedan det ursprungliga köpet.
Har huset gått i arv i flera led följer principen med hela vägen. Köpte farfar huset 1946 och du säljer i dag är det schablonregeln på 1952 års taxeringsvärde som blir ditt inköpspris, oavsett hur många arvskiften som skett däremellan. Förbättringar som tidigare ägare gjort får du också dra av, om de går att dokumentera.
Notera också att ett eventuellt uppskov inte följer med: uppskov kan inte tas över vid arv, gåva eller bodelning, utom när make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år ärver ersättningsbostaden. Latent i varje ärvt hus ligger alltså en skatteskuld. Den syns inte förrän någon säljer, men den finns, och den bör vara med i kalkylen redan när arvingar diskuterar vem som ska ta över.
Så hittar du gamla taxeringsvärden och köpehandlingar
Taxeringsvärdet för 1952 beställer du från Riksarkivet, som har fastighetstaxeringar från 1952 fram till början av 1990-talet. Skatteverket har en egen informationssida om vilka uppgifter som behövs för beställningen, som fastighetsbeteckning och kommun. För taxeringsvärden från 1993 och 2007 och framåt räcker det att kontakta Skatteverket.
Gamla köpehandlingar och lagfarter finns hos Lantmäteriet, som kan ta fram historiska akter ur fastighetsregistret. Där framgår ofta köpeskillingen även när familjens egna papper är borta. Vissa kommunarkiv och stadsarkiv har också taxeringslängder för sitt område.
Räkna med några veckors handläggningstid hos arkiven. Beställ i god tid, helst innan huset läggs ut till försäljning.
Latent skatt vid bodelning och arvskifte
När en person tar över ett hus vid skilsmässa eller arvskifte, och löser ut den andra, ska den framtida skatten räknas med. Den kallas latent skatt och dras av från husets värde, tillsammans med ett fiktivt mäklararvode. Logiken enligt Högsta domstolens praxis: den som tar över huset bär hela skatten den dag huset säljs, och ska inte lösa ut den andra som om skatten inte fanns.
Beräkningen är en fingerad försäljning till dagens marknadsvärde. Ett exempel: huset värderas till 4 000 000 kr, omkostnadsbeloppet är 2 420 000 kr och ett rimligt mäklararvode 80 000 kr. Den fiktiva vinsten blir 1 500 000 kr och den latenta skatten 22 procent av det, 330 000 kr. Husets nettovärde i bodelningen blir 4 000 000 kr minus 80 000 kr minus 330 000 kr, alltså 3 590 000 kr, och det är det värdet som delas.
Parterna får komma överens om annat, men utan avdrag för latent skatt gör den som tar över huset en sämre affär än det ser ut.
Vanliga frågor
Måste jag använda schablonregeln?
Nej, den är en möjlighet, inte ett krav. Kan du visa att den verkliga köpeskillingen före 1952 var högre än 150 procent av 1952 års taxeringsvärde får du använda det verkliga priset i stället. Du väljer helt enkelt det alternativ som ger lägst skatt.
Vem betalar skatten, dödsboet eller arvingarna?
Den som står som säljare. Säljer dödsboet huset beskattas dödsboet, och vinsten deklareras i dödsboets deklaration. Skiftas huset först till en arvinge som sedan säljer är det arvingen som beskattas, med den ursprungliga ägarens inköpspris som grund.
Kan jag få uppskov när jag säljer ett ärvt fritidshus?
Nej. Uppskov kräver att bostaden du säljer varit din permanentbostad, alltså att du bott där minst ett år närmast före försäljningen eller tre av de senaste fem åren. Ett ärvt fritidshus klarar sällan det kravet. Villkoren i detalj finns i uppskovsguiden.