Så räknas vinstskatten ut
Tekniskt sett är skatten 30 procent kapitalskatt på 22/30 av vinsten. Det landar på 22 procent, och det är den siffran alla räknar med. Reavinstskatt är för övrigt samma sak som vinstskatt, bara ett äldre ord.
Vinsten är inte skillnaden mellan köppris och säljpris rakt av. Du får dra av flera kostnader först, och det kan handla om hundratusentals kronor. Så här ser kalkylen ut för en bostadsrätt köpt för 1 850 000 kr och såld för 2 600 000 kr:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 2 600 000 kr |
| Mäklararvode | −45 000 kr |
| Inköpspris | −1 850 000 kr |
| Förbättringsutgifter | −80 000 kr |
| Kapitaltillskott | −25 000 kr |
| Kapitalvinst | 600 000 kr |
| Skatt 22 % | −132 000 kr |
| Vinst efter skatt | 468 000 kr |
Säljaren får 2 600 000 kr minus mäklararvode och skatt, alltså 2 423 000 kr, innan bolånet är löst. Nettokalkylen i verktyget drar även bort din låneskuld. Då ser du exakt vad som blir kvar i handen.
Säljer du i stället med förlust får du dra av hälften av förlusten i inkomstslaget kapital. Skattereduktionen är 30 procent, så du får tillbaka 15 procent av förlusten på skatten. Hela regelverket, med räkneexempel, finns i vår guide om att sälja bostad med förlust.
Det här får du dra av
Försäljningsutgifter som mäklararvode, styling och överlåtelsebesiktning dras av direkt. Säljer du en bostadsrätt drar du också av kapitaltillskott, alltså din andel av föreningens amorteringar och vissa förbättringar. Finns en inre reparationsfond drar du av saldot vid försäljningen och lägger till saldot som fanns när du köpte.
Förbättringsutgifter kräver minst 5 000 kr under ett och samma kalenderår. Grundförbättringar är alltid avdragsgilla, till exempel en inglasad balkong eller något annat som inte fanns tidigare. Reparationer och underhåll, som ett omgjort badrum, gäller bara försäljningsåret plus fem år bakåt. Och bara om bostaden är i bättre skick när du säljer än när du köpte.
Spara kvitton och fakturor. Utan underlag kan Skatteverket stryka avdraget, och varje struket avdrag på 100 000 kr kostar dig 22 000 kr i skatt. Fler lagliga sätt att pressa ner skatten hittar du i guiden om hur du undviker onödig vinstskatt.
Uppskov, skjut upp skatten gratis
Uppskov betyder att du skjuter skatten på framtiden i stället för att betala nu. Sedan 2021 är det räntefritt. Det kostar alltså ingenting att vänta, och pengarna kan jobba i din nästa bostad under tiden.
Taket är 3 000 000 kr per person, multiplicerat med din ägarandel. Äger du halva bostaden kan du alltså skjuta upp som mest 1 500 000 kr. Beloppet måste samtidigt vara minst 50 000 kr.
Kravet är att du köper en ny permanentbostad i Sverige eller EES, tidigast året före försäljningsåret och senast året efter. Du ska dessutom ha bott i bostaden du säljer, minst ett år närmast före försäljningen eller tre av de senaste fem åren. Och du ska flytta in i den nya senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. En uthyrd lägenhet eller ett fritidshus klarar alltså oftast inte kraven.
Köper du billigare än du sålde för får du uppskov med motsvarande andel av vinsten. Säljer du för 3 000 000 kr efter mäklararvode, med 600 000 kr i vinst, och köper för 2 400 000 kr blir uppskovet 600 000 × 2 400 000 / 3 000 000 = 480 000 kr. Hur det slår i kronor, och när uppskov lönar sig, kan du läsa mer om i vår genomgång av uppskovsreglerna.
Nya bolåneregler 2026 ändrar vad du kan köpa
Från 1 april 2026 är bolånetaket 90 procent. Du behöver bara 10 procent i kontantinsats, mot tidigare 15. Samtidigt är det skärpta amorteringskravet borttaget, det som la på en extra procent vid skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten.
Grundkraven finns kvar. Du amorterar 2 procent per år om lånet är över 70 procent av bostadens värde och 1 procent mellan 50 och 70 procent. Under 50 procent finns inget krav. Tilläggslån får som mest nå 80 procent, och banken får omvärdera bostaden högst vart femte år.
För dig som säljer betyder det konkret: vinsten efter skatt räcker längre som kontantinsats. 468 000 kr i handen räcker till 10 procent på en bostad för 4 680 000 kr. Men kontantinsatsen är ena begränsningen. Banken prövar också din inkomst, och de flesta banker lånar ut högst runt 5,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Kalkylatorn väger in båda gränserna när den visar vad du kan köpa.
Vanliga frågor
Hur mycket är vinstskatten vid bostadsförsäljning?
22 procent av vinsten. Tekniskt är det 30 procent kapitalskatt på 22/30 av vinsten, vilket ger samma resultat. Satsen är densamma för hus, villa, bostadsrätt och fritidshus. Skatten beräknas på vinsten efter alla avdrag, aldrig på hela försäljningspriset.
Är vinstskatt och reavinstskatt samma sak?
Ja. Reavinstskatt är det äldre ordet, en förkortning av realisationsvinstskatt. Skatteverket använder i dag begreppen kapitalvinst och vinstskatt. Alla orden syftar på samma sak: skatten på 22 procent av vinsten när du säljer en privatbostad. I deklarationen spelar det ingen roll vilket ord du använder.
Hur räknar jag ut min vinstskatt?
Ta försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris, förbättringsutgifter och eventuella kapitaltillskott. Det som blir kvar är kapitalvinsten. Multiplicera den med 0,22 så har du skatten. Kalkylatorn på den här sidan gör hela uträkningen åt dig och visar dessutom uppskov och nettokalkyl.
Vad får jag dra av när jag säljer?
Mäklararvode och andra försäljningsutgifter, förbättringsutgifter på minst 5 000 kr per kalenderår, samt kapitaltillskott och inre reparationsfond för bostadsrätt. Grundförbättringar gäller utan tidsgräns. Reparationer och underhåll gäller försäljningsåret plus fem år bakåt, och bara om skicket är bättre än vid köpet.
Vad händer om jag säljer med förlust?
Hälften av förlusten är avdragsgill i inkomstslaget kapital. Med 30 procent skattereduktion får du tillbaka 15 procent av förlusten. Förlorar du 200 000 kr får du alltså tillbaka 30 000 kr. Blir underskottet av kapital större än 100 000 kr sjunker reduktionen till 21 procent på delen över.
Kan jag få uppskov i efterhand?
Ja. Betalade du skatten vid en tidigare försäljning kan du begära omprövning hos Skatteverket upp till sex år bakåt och få uppskov i stället. Skatten betalas då tillbaka. Kraven på ny bostad och bosättning måste ha varit uppfyllda vid försäljningen. Hur du gör steg för steg beskriver vi i uppskovsguiden.
När ska skatten betalas?
Året efter försäljningen, i samband med deklarationen. Bostadsrätt redovisas på blankett K6 och småhus på K5. Vill du slippa kostnadsränta på skattekontot kan du göra en fyllnadsinbetalning i förväg i stället för att vänta på slutskattebeskedet.
Hur vet jag vad jag får kvar i handen?
Ta försäljningspriset minus mäklararvode, vinstskatt och lösen av bolån. Det är din nettokalkyl. Verktyget räknar ut beloppet automatiskt och visar samtidigt hur långt pengarna räcker som kontantinsats vid nästa köp, räknat på 2026 års bolåneregler.
Hur stor kontantinsats behöver jag 2026?
10 procent av priset. Bolånetaket höjdes till 90 procent den 1 april 2026, från tidigare 85. Köper du för 3 000 000 kr behöver du alltså 300 000 kr i egna pengar. För många säljare räcker vinsten efter skatt hela vägen till nästa kontantinsats.