Komplett räkneexempel för en villa
Ta en villa köpt 2016 för 3 200 000 kr och såld i år för 4 500 000 kr. Säljaren betalade 90 000 kr i mäklararvode, byggde en altan för 65 000 kr och renoverade köket för 145 000 kr för tre år sedan. Då ser kalkylen ut så här:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 4 500 000 kr |
| Mäklararvode | −90 000 kr |
| Inköpspris | −3 200 000 kr |
| Altanbygge, grundförbättring | −65 000 kr |
| Köksrenovering, förbättrande underhåll | −145 000 kr |
| Kapitalvinst | 1 000 000 kr |
| Skatt 22 % | −220 000 kr |
| Vinst efter skatt | 780 000 kr |
I handen får säljaren 4 500 000 kr minus mäklararvode och skatt, alltså 4 190 000 kr, innan bolånet löses.
Två saker skiljer huskalkylen från en bostadsrätts. Kapitaltillskott och inre reparationsfond finns inte för hus. Däremot får du räkna in utgifterna för lagfart och pantbrev från när du köpte huset i inköpspriset, och för en villa handlar det ofta om tiotusentals kronor.
Vad kostar det att sälja ett hus?
Mäklararvodet är den största utgiften. Snittet för husförsäljningar ligger på drygt 3 procent av priset, men procentsatsen sjunker ofta med prisnivån. För en villa runt 4 500 000 kr är 70 000 till 100 000 kr vanligt, och arvodet går alltid att förhandla. Foto och grundläggande styling ingår ofta.
Energideklarationen är ett lagkrav när du säljer hus. Den ska finnas senast vid kontraktsskrivningen, är giltig i tio år och kostar ungefär 2 000 till 6 000 kr beroende på husets storlek. Saknas den kan köparen låta upprätta en på din bekostnad efter tillträdet. Många säljare beställer också en överlåtelsebesiktning i förväg för att undvika tvister om dolda fel.
Trösten är att det mesta av detta är avdragsgillt. Mäklararvode, energideklaration, överlåtelsebesiktning, styling och annonsering räknas som försäljningsutgifter och sänker vinsten. Flyttfirma och flyttstädning gör det inte, de hör till flytten och inte till försäljningen. Varje avdragsgill tusenlapp ger 220 kr lägre skatt.
Avdragen som sänker skatten mest
Förbättringsutgifter är oftast den stora posten för husägare, eftersom hus renoveras mer än lägenheter. Kravet är minst 5 000 kr under ett och samma kalenderår.
Grundförbättringar får dras av oavsett ålder. Dit hör tillbyggnad, garage, första altanen och annat som inte fanns på huset tidigare. Förbättrande reparationer och underhåll, som takomläggning, ommålning eller ett nytt kök, får bara dras av för försäljningsåret plus fem år bakåt, och bara om huset är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet.
Spara fakturorna. Ett hus säljs ofta efter decennier, och gamla kvitton på en tillbyggnad kan vara värda tiotusentals kronor i sänkt skatt. Alla avdrag, med kraven Skatteverket ställer, går vi igenom i guiden om hur du sänker vinstskatten.
Fritidshus: samma skatt men inget uppskov
Skatten på ett fritidshus är också 22 procent av vinsten, och försäljningen deklareras på samma blankett K5 som villan.
Den stora skillnaden gäller uppskov. Att skjuta upp skatten kräver att du sålt din permanentbostad, alltså att du bott i den minst ett år närmast före försäljningen eller tre av de senaste fem åren, och att du köper en ny permanentbostad. Ett fritidshus klarar inte det kravet, så vinstskatten ska betalas året efter försäljningen. Hela regelverket finns i vår genomgång av uppskov.
En liten lättnad på kostnadssidan: fritidshus som används mindre än fyra månader per år behöver ingen energideklaration.
Gamla och ärvda hus räknas annorlunda
Säljer du ett hus du ärvt eller fått i gåva gäller kontinuitetsprincipen. Du tar över den tidigare ägarens inköpspris och förbättringsutgifter, och beskattas för hela värdeökningen sedan dess. För hus som förvärvades före 1952 finns en schablonregel: 150 procent av 1952 års taxeringsvärde får användas som inköpspris.
Båda situationerna kräver lite detektivarbete med gamla handlingar. Hur du gör, och vad som händer när papper saknas, går vi igenom i guiden om reavinstskatt på gamla och ärvda hus.
Skatten deklareras året efter försäljningen på blankett K5, och med en fyllnadsinbetalning slipper du kostnadsränta. Detaljerna om när och hur skatten betalas finns på sidan om vinstskatt.
Vanliga frågor
Vad får jag räkna in i inköpspriset för huset?
Köpeskillingen plus utgifterna för lagfart och pantbrev när du köpte, alltså stämpelskatterna och expeditionsavgifterna. Har du ärvt huset tar du i stället över den tidigare ägarens inköpspris. Kvitton eller uppgifter från Lantmäteriet fungerar som underlag om handlingarna försvunnit.
Är flyttfirma och flyttstädning avdragsgilla?
Nej. Bara utgifter som hör till själva försäljningen får dras av, som mäklararvode, energideklaration, besiktning och styling. Flytt och städning räknas som privata levnadskostnader. Undantaget är städning som mäklaren kräver inför visning och som bakats in i försäljningsuppdraget.
Vad händer om jag säljer huset med förlust?
Ingen skatt, i stället får du dra av hälften av förlusten i inkomstslaget kapital. Med 30 procent skattereduktion får du tillbaka 15 procent av förlusten, vid underskott över 100 000 kr blir det 21 procent på delen över. Räkneexempel finns i guiden om att sälja med förlust.