Försäljningsutgifterna: allt som hör till affären
Utgifter för själva försäljningen dras av rakt av. Mäklararvode är den stora posten, men även styling, fotografering, annonsering, energideklaration och överlåtelsebesiktning räknas. Det som inte räknas är sådant som hör till flytten: flyttfirma, flyttstädning och magasinering är privata levnadskostnader.
Tumregeln: kostade det pengar för att få bostaden såld är det avdragsgillt. Kostade det pengar för att du byter adress är det inte det.
Förbättringsutgifter: det stora avdraget
Här finns de riktiga pengarna, och de två regler som styr allt.
Grundförbättringar är sådant som inte fanns förut: tillbyggnad, garage, första altanen, en flyttad vägg, ny utrustning som bostaden saknade. De får dras av oavsett hur länge sedan de gjordes, med hela utgiften.
Förbättrande reparationer och underhåll är byten och uppfräschning av sådant som redan fanns: nytt kök, omlagt tak, ommålning, nya vitvaror. De får bara dras av för försäljningsåret plus de fem föregående åren, och bara om bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den.
Två spärrar gäller båda kategorierna. Utgifterna måste vara minst 5 000 kr under ett och samma kalenderår, men flera små åtgärder samma år får läggas ihop för att nå gränsen. Och har samma byggnadsdel åtgärdats flera gånger är det bara den senaste kostnaden som räknas: målar du om hallen 2021 och igen 2025 är det 2025 års målning som ger avdrag.
Vad är avdragen värda för dig?
Testa dina siffror och se hur mycket varje avdrag sänker skatten.
Testa dina avdrag i kalkylatorn →Bostadsrätt och hus har varsina extraposter
Säljer du bostadsrätt: kontrollera kapitaltillskottet och den inre reparationsfonden, de står på föreningens kontrolluppgift och sänker vinsten utan att du behöver ett enda kvitto. Hela genomgången finns på bostadsrättssidan.
Säljer du hus: lagfart och pantbrev från när du köpte får räknas in i inköpspriset, ofta tiotusentals kronor som glöms för att de betalades för länge sedan.
Kvitton avgör vad du får behålla
Huvudregeln är enkel: avdrag kräver underlag. Kvitton och fakturor är starkast, men saknas de kan annan dokumentation ibland räcka, som kontoutdrag, bygglov, avtal med hantverkare eller daterade före- och efterbilder. Skatteverket gör en samlad bedömning och kan neka avdrag som inte går att göra sannolika.
Spara därför allt som rör bostaden så länge du äger den. Femårsregeln lurar många att slänga för tidigt: kvitton på grundförbättringar behövs hela innehavstiden, även trettio år gamla.
Uppskov skjuter upp skatten, slipper den gör du inte
Uppskov är inget avdrag utan en senareläggning: skatten på vinsten väntar tills en framtida försäljning, numera helt räntefritt. Rätt använt är det värdefullt, fel förstått är det en besvikelse, för skulden finns kvar. Taket, kraven och beräkningen finns i uppskovsguiden.
De vanligaste missarna
Efter avdragsreglerna är det här felen som kostar säljare mest. Småutgifterna vid försäljningen glöms: energideklaration, besiktning och styling försvinner ur kalkylen fast de är avdragsgilla. Kapitaltillskottet kontrolleras aldrig, trots att det står färdigräknat i kontrolluppgiften. Lagfart och pantbrev lämnas utanför inköpspriset. Gamla grundförbättringar antas vara för gamla, fast de saknar tidsgräns. Kvitton slängs efter fem år. Och hela renoveringskostnaden dras av fast samma byggnadsdel gjorts om flera gånger, vilket bäddar för en nekad del vid granskning.
Sist den bästa nyheten: upptäcker du en miss i efterhand är det inte för sent. Deklarationen kan omprövas upp till sex år bakåt, och hur det går till står i deklarationsguiden.
Vanliga frågor
Får jag dra av eget arbete?
Nej. Bara faktiska utgifter räknas, aldrig värdet av din egen arbetstid. Materialet du köpte till renoveringen är däremot avdragsgillt, med kvitton som underlag och inom de vanliga reglerna för förbättringsutgifter. Anlitade hantverkare räknas fullt ut, även efter ROT-avdrag, men bara med det belopp du faktiskt betalade.
Räknas nya vitvaror som avdrag?
Ja, som förbättrande underhåll, om de köpts under försäljningsåret eller de fem föregående åren och bostaden är i bättre skick än vid köpet. En ny kyl som ersätter en gammal räknas, men bara den senaste om du bytt flera gånger. Spara kvittot med modell och datum.
Vad händer om Skatteverket nekar ett avdrag?
Du får normalt en fråga först och kan komplettera med underlag. Står avdraget sig inte höjs skatten med 22 procent av det nekade beloppet. Var avdraget medvetet felaktigt eller grovt slarvigt kan skattetillägg tillkomma, så yrka bara avdrag du kan förklara, och markera osäkra belopp som uppskattade.