Räkneexempel: bostadsrätt såld för 2 800 000 kr
En trea köpt för 2 150 000 kr säljs för 2 800 000 kr. Mäklaren tar 55 000 kr, badrummet renoverades för 105 000 kr för två år sedan, föreningen har amorterat så att säljarens andel av kapitaltillskotten är 38 000 kr, och den inre reparationsfonden innehöll 4 000 kr vid försäljningen och 2 000 kr vid köpet.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 2 800 000 kr |
| Mäklararvode | −55 000 kr |
| Inköpspris | −2 150 000 kr |
| Badrumsrenovering | −105 000 kr |
| Kapitaltillskott | −38 000 kr |
| Inre reparationsfond vid försäljningen | −4 000 kr |
| Inre reparationsfond vid köpet | +2 000 kr |
| Kapitalvinst | 450 000 kr |
| Skatt 22 % | −99 000 kr |
| Vinst efter skatt | 351 000 kr |
Kvar i handen blir 2 800 000 kr minus mäklararvode och skatt, alltså 2 646 000 kr, innan bolånet löses. Utan kapitaltillskottet och fonden hade skatten blivit 8 800 kr högre. Små poster, riktiga pengar.
Kapitaltillskott, avdraget många missar
Kapitaltillskott är din andel av det föreningen amorterat på sina lån under din tid som ägare, plus eventuella engångsinbetalningar medlemmarna gjort för ny-, till- eller ombyggnad, till exempel ett balkongbygge. För byggnadsarbeten krävs att tillskottet varit minst 3 000 kr per bostadsrätt. Har föreningen varken lån eller amorteringar blir tillskottet noll.
Du behöver inte räkna ut beloppet själv. Föreningen lämnar en kontrolluppgift, KU55, till Skatteverket senast den 31 januari året efter försäljningen, och där står ditt samlade kapitaltillskott. Uppgiften dyker upp förtryckt i specifikationen till din deklaration. Beloppet syns ofta redan i mäklarbilden, utdraget mäklaren beställer från föreningen inför försäljningen, så du kan ta höjd för det i din kalkyl innan du ens sålt.
Innehavstiden räknas kontrakt till kontrakt. Och har du fått bostadsrätten genom arv eller gåva räknas även den tidigare ägarens tid med.
Inre reparationsfond, plus och minus
En inre reparationsfond är pengar föreningen satt av för reparationer inne i just din lägenhet. Fonden följer bostadsrätten, inte ägaren. Därför dras saldot vid försäljningen av från ditt försäljningspris, medan saldot som fanns när du köpte dras av från ditt inköpspris. I praktiken: minus vid sälj, plus i kalkylen för köpet.
Fonderna är vanligast i äldre föreningar, ofta hos HSB och Riksbyggen. Många nyare föreningar saknar dem helt. Finns fonden står beloppen på KU55, annars lämnar du fälten tomma.
Ägarandel: alla belopp delas
Äger ni bostadsrätten tillsammans deklarerar var och en sin andel på en egen K6-blankett. Alla belopp, från försäljningspris till kapitaltillskott, fördelas efter ägarandel. Med hälften var i exemplet ovan redovisar ni 225 000 kr i vinst och 49 500 kr i skatt per person.
Ägarandelen styr också uppskovet. Taket på 3 000 000 kr gäller per person multiplicerat med andelen, så två hälftenägare kan skjuta upp som mest 1 500 000 kr var. Villkoren i övrigt hittar du i uppskovsguiden.
Övriga avdrag och deklarationen
Mäklararvode, styling och annonsering dras av som försäljningsutgifter. Förbättringsutgifter kräver minst 5 000 kr per kalenderår: ombyggnader och sådant som inte fanns förut gäller utan tidsgräns, medan förbättrande reparationer och underhåll, som badrummet i exemplet, bara gäller försäljningsåret plus fem år bakåt och bara om lägenheten är i bättre skick än vid köpet. Månadsavgiften är däremot aldrig avdragsgill. Alla avdrag med Skatteverkets krav finns i guiden om att sänka vinstskatten.
Försäljningen deklareras på blankett K6 året efter kontraktsdatumet. Tack vare KU55 är pris och datum ofta förtryckta, men avdragen fyller du i själv. Vill du slippa kostnadsränta på skatten gör du en fyllnadsinbetalning, hur det funkar står på sidan om vinstskatt.
Vanliga frågor
Kan jag dra av min del av föreningens stambyte?
Inte direkt. Betalade föreningen stambytet med lån får du i stället avdrag i takt med att föreningen amorterar, via kapitaltillskottet. Gjorde medlemmarna en engångsinbetalning för arbetet räknas den som kapitaltillskott om den var minst 3 000 kr per bostadsrätt.
Gäller samma regler för oäkta bostadsrätter?
Nej. En andel i ett oäkta bostadsföretag deklareras på blankett K9 och beskattas hårdare än en vanlig privatbostadsrätt, och uppskov är inte möjligt. Om din förening är äkta eller oäkta framgår av KU55 och årsredovisningen, och i tveksamma fall svarar föreningen eller Skatteverket.
Vad gör jag om kapitaltillskottet saknas i deklarationen?
Fråga föreningen eller dess ekonomiska förvaltare, det är de som räknar fram beloppet till KU55. Du har rätt till avdraget även om kontrolluppgiften blivit fel eller ofullständig, men då behöver du underlag från föreningen och får fylla i beloppet själv på K6.