Kostar uppskovet något?
Nej. Sedan den 1 januari 2021 är uppskov gratis. Före dess kostade det 0,5 procent av uppskovsbeloppet per år i så kallad uppskovsränta, vilket fick många att betala in skatten i förtid. Det skälet är borta.
I praktiken är uppskovet numera ett räntefritt lån av staten på 22 procent av vinsten. Det enda som händer på sikt är att skatten ska betalas när uppskovet återförs, till samma 22 procent som i dag, om inte riksdagen ändrar satsen.
Kraven för uppskov
Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kr, och som mest 3 000 000 kr per person gånger ägarandelen. Två hälftenägare kan alltså skjuta upp högst 1 500 000 kr var.
Bostaden du säljer ska ha varit din permanentbostad: du ska ha bott där minst ett år närmast före försäljningen, eller tre av de senaste fem åren. Den nya bostaden ska ligga i Sverige eller EES och vara ett småhus, en ägarlägenhet, en tomt där ett sådant byggs, eller en äkta bostadsrätt. Köpet ska ske tidigast året före försäljningsåret och senast året efter, och du ska flytta in senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.
Har du inte hunnit köpa nytt när deklarationen ska in kan du begära preliminärt uppskov och få ett år extra på dig. Året därpå omvandlas det till slutligt uppskov på blankett K2, eller återförs om du inte köpt något.
Billigare ny bostad: så räknas uppskovet ner
Köper du minst lika dyrt som du sålde för kan hela vinsten skjutas upp, upp till taket. Köper du billigare får du uppskov med motsvarande andel av vinsten enligt kvoteringsregeln: vinsten gånger den nya bostadens pris delat med nettoförsäljningspriset, alltså försäljningspriset minus försäljningsutgifter som mäklararvode. Formeln följer 47 kap. 7 § inkomstskattelagen i den lydelse som gäller sedan 1 januari 2017.
Ett exempel. Du säljer för 3 050 000 kr, betalar 50 000 kr i mäklararvode och har en vinst på 700 000 kr. Den nya bostaden kostar 2 400 000 kr:
| Steg | Belopp |
|---|---|
| Nettoförsäljningspris, 3 050 000 kr minus 50 000 kr | 3 000 000 kr |
| Kapitalvinst | 700 000 kr |
| Uppskov: 700 000 × (2 400 000 / 3 000 000) | 560 000 kr |
| Vinst som beskattas nu | 140 000 kr |
| Skatt att betala, 22 % | 30 800 kr |
Du skjuter alltså upp det mesta men inte allt. Ju billigare den nya bostaden är i förhållande till den sålda, desto mindre blir uppskovet.
Uppskov i efterhand: ompröva gamla deklarationer
Betalade du in vinstskatten vid en tidigare försäljning går det att ångra sig. Du kan begära omprövning av deklarationen upp till sex år bakåt, alltså till och med sjätte året efter försäljningsåret, och få uppskov i efterhand. Skatteverket betalar då tillbaka den inbetalda skatten, och beloppet blir ett uppskov i stället.
Kraven måste ha varit uppfyllda vid försäljningen: rätt bostad, rätt tidsfönster, bosättning. Omprövningen görs enklast i Skatteverkets e-tjänst. En hake finns för gamla försäljningar: gäller omprövningen år före 2021 tas den dåvarande uppskovsräntan ut i efterhand för de åren. För försäljningar 2020 och senare kostar omprövningen ingenting.
För den som betalade en stor skatt och nu vill frigöra pengar, till exempel för att amortera eller till kontantinsats, kan det handla om hundratusentals kronor tillbaka.
Återföra uppskov: frivilligt eller vid försäljning
Uppskovet lever tills ersättningsbostaden byter ägare. Säljer du den, eller ger bort den, återförs uppskovet till beskattning i samma deklaration, och du betalar 22 procent på det återförda beloppet. Köper du samtidigt en ny, dyrare bostad kan uppskovet i stället rulla vidare, det finns ingen gräns för hur många gånger.
Vid dödsfall gäller ett undantag: ärver make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år ersättningsbostaden följer uppskovet med i stället för att beskattas. I övrigt kan ett uppskov inte tas över vid arv, gåva eller bodelning — då återförs det till beskattning.
Du kan också återföra frivilligt när som helst, helt eller delvis, dock minst 20 000 kr per år. Det används oftast för kvittning: säljer du ersättningsbostaden med förlust möts förlusten och det återförda uppskovet krona för krona, utan halvering av förlusten. Hur den kvittningen fungerar i detalj, och varför den är mer värd än det vanliga förlustavdraget, står i guiden om att sälja med förlust.
Får du inte uppskov, eller väljer att betala direkt, gäller de vanliga reglerna för när skatten ska in, de finns på sidan om vinstskatt.
Vanliga frågor
Kan jag få uppskov om jag flyttar till hyresrätt?
Nej. Uppskov kräver att du köper en ny bostad: småhus, ägarlägenhet, tomt där ett sådant byggs, eller en äkta bostadsrätt. Flyttar du till hyresrätt utan att köpa något ska vinstskatten betalas, och ett gammalt uppskov återförs när ersättningsbostaden säljs.
Får jag räkna in renovering av den nya bostaden?
Ja, delvis. Utgifter för ny-, till- eller ombyggnad av den nya bostaden får läggas till dess pris i uppskovsberäkningen, om arbetena utförts tidigast den 1 januari året före försäljningsåret och senast den 2 maj andra året efter. Det kan lyfta uppskovet när du köpt billigare och bygger om.
Hur många gånger kan jag flytta uppskovet?
Det finns ingen gräns. Så länge varje ny försäljning och varje nytt köp uppfyller kraven kan uppskovet följa med genom hela bostadskarriären. Gamla uppskov läggs ihop med nya vinster vid varje flytt, alltid inom taket på 3 000 000 kr per person gånger ägarandelen.